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Wohnung mieten

Vom Vertrag bis zur Untermiete

Da sich viele Menschen eine eigene Immobilie wie Wohnung oder Haus nicht selbst leisten können, ist das Mieten von Wohnraum der übliche Fall. Klar hätte jeder gerne ein eigenes Haus, aber der Platz ist gar nicht vorrätig und das Geld meistens auch nicht. Grundlage der Miete ist der Mietvertrag, der die wesentlichen Spielregeln festlegt.

Thema Miete: der Inhalt

Wohnung mieten: der Mietvertrag

Immobilien Wohnung mietenDer Mietvertrag regelt die rechtlich bindenden Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter. Es kann sich dabei um eine Wohnung handeln, die vermietet wird, es kann aber genauso ein Bürogebäude Gegenstand des Mietvertrages sein. Der Vermieter ist damit der Eigentümer, der Mieter der Nutzer der Immobilie. Häufig tritt der Vermieter aber gar nicht auf, sondern wird durch Hausverwaltung oder Makler vertreten, wenn es zum Vertragsabschluss kommt.

Im Rahmen des Mietvertrages wird festgelegt, was Gegenstand des Mietvertrages ist, also um welche Immobilie es sich handelt, wie groß diese ist, in welchem Zustand sie übernommen wird und wie hoch der Mietzins ist, bzw. wie die rechtlichen Regeln ausgestaltet sind, was Mieterhöhungen betrifft.

Durch den Mietvertrag werden die Rechte und Pflichten der Vertragspartner definiert. Im Kern der Sache steht das Faktum, dass der Mieter den Mietzins in vereinbarter Weise zu zahlen hat und im Gegensatz das Recht erhält, die Immobilie - die Wohnung, das Haus oder auch eine Geschäftsimmobilie - zu nutzen. Damit sichern sich beide Seiten ab und vereinbaren die rechtlichen Rahmenbedingungen im Rahmen des Mietrechts.

Da Wohnen ein zentrales Thema für alle Menschen ist, ist das Thema Miete und Kosten sowie Nebenkosten sowie Rechte und Pflichten ständig in Diskussionen. Mieterschutzorganisationen wie die Mietervereinigung in Österreich oder der Mieterverein in Deutschland sowie weitere Organisationen wie beispielsweise die Arbeiterkammer in Österreich prangern häufig Vertragsklauseln an, die die rechtlichen Möglichkeiten der Mieter einschränken, während sie die Möglichkeiten der Vermieter ausweiten.

Vor allem die Kostenfrage ist aktueller denn je, weil Wohnen immer teurer wird und damit die Gefahr gesehen wird, dass Wohnen zum Luxus wird, was es aber nicht sein sollte. Deshalb sind viele gesetzliche Vorschriften auch in Diskussion wie beispielsweise das Ankoppeln der Mietpreise an die Inflationsrate.

Klauseln und Dauer laut Mietvertrag

Ausgangspunkt vieler Diskussionen sind Klauseln im Mietvertrag, wobei andere Punkte nicht umstritten sind. So gibt es Mietverträge, in denen der Mieter verpflichtet wird, bestimmte Versicherungen abzuschließen, beispielsweise eine Haushaltsversicherung. Auch ist im Mietvertrag geregelt, wie viele Personen sich im gemieteten Objekt, wenn es sich um eine Wohnung handelt, leben dürfen, damit es zu keinen Überbelag kommt. Hält man sich nicht daran, droht die Kündigung und das kann bedeuten, dass man die Wohnung verlassen muss. Wenn also die Wohnung für zwei Personen vorgesehen ist und stets vier Personen darin leben, gibt es ein Problem.

Des Weiteren sind im Mietvertrag die Kündigungsfristen für beide Vertragspartner festgelegt. Außerdem wird vereinbart, für welchen Zeitraum der Mietvertrag überhaupt gültig ist. Das kann ein unbefristeter Mietvertrag sein, das kann aber auch ein befristeter sein, wobei bei den befristeten Mietverhältnissen die gesetzlichen Regelungen eher verändert werden als bei den unbefristeten Vereinbarungen. Früher konnten befristete Verträge oftmals erneuert werden, heute ist das nur noch einmal möglich, dann als unbefristeter Vertrag.

Miete: wichtige Begriffe

Die Miete ist im Mietvertrag festgelegt, auch die Art der Zahlung. Meist wird pro Monat bezahlt, es kann aber auch eine andere Vereinbarung geben wie etwa die Zahlung für drei Monate im voraus. Allerdings ist der Betrag nur zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gültig, weil sich die Rahmenbedingungen ändern und damit verändert sich auch die Miethöhe. Hier ist auch die Frage zu stellen, was die Miete überhaupt ist.

Nettomiete oder Bruttomiete (Deutschland: Kaltmiete oder Warmmiete)

Die Nettomiete (Kaltmiete) ist der tatsächliche Betrag, den der Mieter an den Vermieter zu zahlen hat. Es ist also der reine Mietbetrag für das Überlassen des Wohnrechts oder im Falle eines Büros für die Büronutzung. Es ist dies aber nicht der Betrag, den der Mieter tatsächlich zu zahlen hat.

Denn zu der Miete kommen die Betriebskosten als Nebenkosten dazu und erst diese samt Steuerbetrag ergeben den tatsächlich vorgeschriebenen Betrag, der dann als Bruttomiete (Warmmiete) bezeichnet wird. Das heißt, dass der Vermieter den Betrag der Nettomiete als Einkommen bezieht, der Mieter muss aber viel mehr zahlen, abhängig von Gebäude und sonstiger Rahmenbedingungen.

Untermiete

Als Untermiete wird eine Situation definiert, wenn A als Mieter auftritt und B in der Wohnung auch wohnt und Miete verrechnet wird und zwar nicht vom Vermieter, sondern von A. Es gibt Mietverträge, in denen die Untermiete verboten ist, allerdings ist die Rechtsansicht dergestalt, dass man von der Kündigung dann bedroht ist, wenn man selbst nicht mehr in der Wohnung lebt.

Das heißt: wenn Person A der Mieter ist und Person B auch hier wohnt und einen Teil der Miete als Untermiete zahlt, kann man als Vermieter nicht viel machen, wenn es keinen Überbelag gibt. Ist Person A aber gar nicht mehr in der Wohnung, dann ist das eine verbotene Form von Untermiete und dann kann der Vermieter einschreiten.

Mieterhöhung

Die Mieterhöhung erfolgt aufgrund gestiegener Preise pro Quadratmeter, wobei es verschiedene Systeme geben kann. Es können hohe Rücklagen gebildet worden sein, durch die eine Mieterhöhung nicht notwendig ist, es kann aber auch sein, dass die Miete an die Inflation angepasst wird. Dann erhöht sich die Miete jedes Jahr um den Betrag der Inflation - vollautomatisch. Das ist aber politisch sehr umstritten, weil dadurch die Miete immer teurer wird und viele Haushalte sich das Wohnen bald nicht mehr leisten können.

Man hat etwa in Österreich das eine oder andere Mal die Erhöhung der Miete, wie sie per Gesetz eigentlich passieren müsste, ausgesetzt, um keine Verschärfung zu riskieren. Denn das Ganze hat natürlich auch volkswirtschaftliche Auswirkungen: wenn die Miete so teuer wird, dass die Leute kaum mehr etwas einkaufen können, ist das für den Handel und in weiterer Folge für die gesamte Wirtschaft keine gute Idee und soziale Probleme entstehen dadurch natürlich auch.

Mietervereinigung und Schlichtungsstelle

Was ist, wenn es Ärger gibt? In dem Fall gibt es zwei Anlaufstellen und zwar die Mietervereinigung und die Schlichtungsstelle.

Die Mietervereinigung arbeitet auf Basis von regelmäßigen Zahlungen ihrer Mitglieder und unterstützt Mieter, denen Unrecht getan wurde. Das kann die Androhung einer Kündigung sein, eine Mietvorschreibung ohne Belege oder etwaige andere Probleme, bei denen man selbst nicht zum Ziel findet und Hilfe von außen braucht. Die Mietervereinigung ist dabei auf der Seite der Mieter, aber muss auch prüfen, ob die Vorwürfe überhaupt gerechtfertigt sind.

Anders agiert die Schlichtungsstelle, die meist beim Wohnungsamt oder anderer zuständiger Behörden von Gemeinden und Städte eingerichtet ist. Hier wird bei einem Problem vermittelt. Das kann im Sinne des Mieters sein, wenn der Vermieter sich nicht richtig verhält, aber es kann auch umgekehrt sein, wenn der Mieter sich nicht an die Spielregeln hält. Es gibt ja nicht nur Vermieter, die ohne Belege hohe Mieten einfordern, sondern auch Mieter, die nie zahlen oder die nicht auf die Wohnung achten, wie sie es laut Mietvertrag eigentlich sollte. Die Schlichtungsstelle versucht zu vermitteln und das Problem von neutraler Stelle aus zu beheben.

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